Beleggingstips

Stille verkoop

Vanuit privacy overwegingen staan veel beleggingspanden niet openbaar geëtaleerd. Wij kunnen zelfs wel stellen dat van onze eigen transacties simpelweg 9 van de 10 stuks nooit openbaar te koop hebben gestaan. Een geschikte propositie vinden hangt bij woningbeleggingen veelal af van het juiste netwerk, marktinformatie en pro activiteit: aspecten waar Groningse Panden over beschikt.

Meer weten? Neem contact op.

Laat altijd een vergunning-check uitvoeren

Laat een vergunning-check uitvoeren voordat u een pand aankoopt met verschillende zelfstandige wooneenheden. In Groningen zijn veel woonstudio’s gebouwd zonder dat een gemeentelijke splitsing heeft plaatsgevonden. Dit is in bepaalde gevallen streng verboden, voornamelijk vanwege brandveiligheidseisen. Ook hebben uw huurders in dit geval vaak geen recht op huurtoeslag (uw verschillende huurders staan dan op het zelfde adres ingeschreven). U dient de exploitatie te legaliseren. Dit is niet altijd mogelijk. Het pand is dan niet meer geschikt is voor de beoogde doeleinden. Zorg er dus voor dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn.
 
Meer weten? Neem contact op.

Laat de juiste huurwaarde vaststellen

De waarde van een verhuurd beleggingspand is voor een groot gedeelte gebaseerd op de huurstroom. Het is dus essentieel dat deze huurwaarde correct is, zodat u niet te veel betaalt voor het object. De huurwaarde in de gereguleerde huursector komt tot stand op basis van het puntensysteem en niet via de marktwerking. U wilt dus op voorhand weten wat uw wettelijke (minimale) huurstroom is. U wilt tenslotte niet dat de huren – en dus uw rendement - na een half jaar verhuren worden gehalveerd.
Meer weten? Neem contact op.

Beleid kamerverhuur

Vanaf 3 bewoners (verschillende huishoudens) heeft u in de gemeente Groningen een onttrekkingsvergunning nodig. In de afgelopen jaren is het beleid op jongerenhuisvesting aanzienlijk aangescherpt, waardoor de gemeente slechts selectief een dergelijke vergunning afgeeft. De betreffende woning wordt dan getoetst op onder andere kwaliteit, omgeving en meer. In de praktijk komt het erop neer dat er nagenoeg geen vergunningen meer worden verstrekt. Wilt u dus een kamerverhuurpand aanschaffen, dan is het extra belangrijk geworden dat er wordt gecontroleerd of de juiste vergunning aanwezig is. Wij helpen u daar graag bij.

Meer weten? Neem contact op.

Beheer uw beleggingspand niet actief

Beleggen in box-3 vereist een passief optreden tegenover de eigen portefeuille. Wie actief beheert moet van de fiscus wellicht zijn vastgoed onderbrengen in box-1. Maar wat verstaat de fiscus precies onder 'actief'...?

Meer weten? Neem contact op.

Beleg in box-3

Wie belegt in box-3 betaalt geen belasting over de huurinkomsten. Alleen vermogensrendementsheffing variërend van 0,60% tot 1,61% (afhankelijk van de omvang) over de WOZ-waarde van de woning. Hiermee is dit een uitermate fiscaal vriendelijke wijze van beleggen ten opzichte van bijvoorbeeld beleggen in de BV. Let op: niet de volledige WOZ-waarde vormt per se de grondslag voor de heffing. Er is een heffingsvrij gedeelte op basis van de verhouding tussen de kale huurinkomsten en de WOZ-waarde. De eerste €30.000,00 vermogen kent een vrijstelling.

Meer weten? Neem contact op.

Schaf een bestaand beleggingspand aan conform alle wet- en regelgeving

Let goed op de vereisten voor daglicht, ventilatie en eventuele doorgevoerde aanpassingen die vergunningplichtig zijn. De gehele binnenstad en enkele omliggende gebieden vormen een Beschermd Stadsgezicht. Het betekent dat aanpassingen aan het pand strenger worden gecontroleerd. Ook krijgt u in bepaalde gevallen geen toestemming voor het doorvoeren van (op het oog) kleine werkzaamheden. Denk aan het aanbrengen van een simpel dakraam, dubbele beglazing of kunststof kozijnen. Laat daarom altijd een vergunningcheck uitvoeren door uw vastgoedadviseur.

Meer weten? Neem contact op.

Wees scherp op brandveiligheid

Bij studioverhuur gelden nóg strengere brandsveiligheidseisen dan bij kamerverhuur. Laat daarom de brandveiligheid van uw (beoogde) beleggingspand controleren. Bij zo'n controle wordt onder meer gekeken naar de eisen voor een brandwerende deur, dikte van het gebruikte gips, type deurkozijnen, doorloophoogte van de trap. Het aanpassen van een inmiddels verhuurd beleggingspand aan de actuele eisen kan een intensieve en kostbare ingreep zijn. Zorg dus voordat u het pand aanschaft dat een vastgoedexpert het voor u heeft gecontroleerd.

Meer weten? Neem contact op.

Flexibel verhuren? Kies voor tijdelijke contracten

Binnen het bekende huurregime geniet de huurder huurbescherming. Tijdens de looptijd van een contract is het vrijwel onmogelijk voor de eigenaar om de huurovereenkomst te beëindigen. Sinds 1 juli 2016 heeft een eigenaar echter de vrijheid om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten, waarbij de huurder na afloop moet vertrekken en geen huurbescherming heeft. Verhuurder en huurder kunnen bij zelfstandige woonruimte een periode van maximaal twee jaar afspreken en bij onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar. Na afloop van de overeengekomen termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Een opzegging is niet nodig. De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk over de einddatum informeren, uiterlijk drie maanden tot één maand voor die einddatum. Wordt de kennisgeving niet verstuurd, dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder is gebonden aan de overeengekomen bepaalde tijd, maar de huurder mag deze tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen. Van deze tussentijdse opzegmogelijkheid kan bij dit type contract niet contractueel worden afgeweken.

De huurcontracten die wij gebruiken zijn op maat gemaakt door onze advocaten. Afhankelijk van de type woning en de gewenste contract vorm kiezen wij het huurcontract uit dat bij de woning van onze klant past.

Meer weten? Neem contact op.

Uw huurder betaalt niet. Wat nu?

Indien uw huurder op de 1e dag van de maand niet heeft betaald, is sprake van verzuim en kan de zogenaamd WIK (Wet incasso kosten) brief worden gezonden. Wij sommeren de huurder om de openstaande huur te betalen binnen 14 dagen na ontvangst van de brief. Daarna nog steeds niet betaald? Dan gaat het dossier door naar ons incassobureau.

De huurder wordt in gebreke gesteld voor de verschuldigde huur, rente en buitengerechtelijke incassokosten. Blijft betaling na meerdere aanmaningen en telefonisch contact nog steeds uit, dan zal een concept-dagvaarding worden opgesteld. Hierop volgt een aankondiging deurwaarder en na deze stap zal worden bepaald of een gerechtelijke procedure moet worden ingezet. Wij dragen er zorg voor dat het gehele traject conform de wettelijke voorschriften geschiedt, zodat een eventuele gerechtelijke ontruimingsprocedure kan worden gestart. Dit kan in geval van drie maanden huurachterstand middels een kort geding. Normaliter volgt daarna nog een bodemprocedure waarin definitief wordt beslist. Echter, in de praktijk blijft het bijna altijd bij een kort geding. Er zijn maar heel weinig huurders die na een ontruiming nog eens naar de rechter stappen. De huurder krijgt in dit geval nog een korte termijn om het gehuurde zelf te ontruimen en te verlaten. Indien huurder niet zelf vertrekt, zal de deurwaarder geïnstrueerd worden het gehuurde te ontruimen. Na ontvangst van een toewijzend vonnis van de rechter, zullen alle verschuldigde kosten (verschuldigde huur, rente, eventuele boeteclausule, incassokosten en proceskosten) getracht te worden verhaald op de huurder. NB: Voor een bedrijfsmatige huurder ligt het traject weer anders.

Meer weten? Neem contact op.
Houd mij op de hoogte van het actuele aanbod van Groningse Panden